Mantenimiento de piscinas en comunidades de vecinos en Madrid: normativa 2026, calendario y costes

Lo esencial en 30 segundos

• La norma cambió. El Decreto 99/2024, de 30 de octubre, de la Comunidad de Madrid (BOCM núm. 260, de 31 de octubre de 2024; en vigor desde el 1 de noviembre de 2024) derogó el Decreto 80/1998 y el Decreto 128/1989. Si tu pliego se redactó pensando en el 80/1998, está desactualizado.
• Tu piscina es Tipo 3A: así clasifica el decreto las de comunidades de propietarios, casas rurales y colegios mayores. No es uso público (Tipo 1 y 2) ni unifamiliar (Tipo 3B).
• Las exenciones son reales. Las Tipo 3A de comunidades de hasta 30 viviendas quedan exentas de los controles analíticos del artículo 16, del protocolo de autocontrol, del botiquín y asistencia sanitaria y del socorrista.
• Lo que no se exime nunca: requisitos constructivos y de seguridad, calidad del agua conforme al Real Decreto 742/2013, limpieza y desinfección, aforo, información al usuario y vaso cubierto o vallado fuera de temporada.
• La declaración responsable no es anual: se presenta antes de la primera puesta en funcionamiento tras obra de construcción o modificación constructiva.
• El coste se decide en abril, no en junio. Una puesta en marcha improvisada multiplica el gasto en producto químico y en horas.

Qué normativa se aplica hoy a la piscina de tu comunidad

Se aplican dos normas a la vez y hay que leerlas juntas.

El Real Decreto 742/2013, de 27 de septiembre, de criterios técnico-sanitarios de las piscinas, es la norma estatal: fija los valores de calidad del agua (anexo I), el protocolo de autocontrol, la obligación de registrar los datos “preferentemente en soporte informático” y la formación exigible al personal.

El Decreto 99/2024, de 30 de octubre, del Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid, concreta ese marco en la región: tipos, requisitos constructivos, frecuencia del control de rutina, socorrismo, aforo, información al público y declaración responsable.

Qué derogó el Decreto 99/2024 y por qué te importa

Su disposición derogatoria única deroga el Decreto 80/1998, de 14 de mayo, de condiciones higiénico-sanitarias de piscinas de uso colectivo, y el Decreto 128/1989, de 20 de diciembre, de parques acuáticos. Veintiséis años de costumbre se fueron de golpe, y eso explica la mitad de las discusiones que hoy se tienen en las juntas. Tres consecuencias prácticas:

• Desaparece la categoría única de “piscina de uso colectivo”, que metía en el mismo saco una piscina municipal y la de una comunidad de 24 vecinos. Ahora hay cuatro tipos y las obligaciones se graduan.
• Se elimina la obligación de renovar anualmente el agua del vaso. El artículo 12 permite conservarla durante el cierre si se le da un tratamiento que garantice los criterios de calidad en la apertura, a cambio de un control inicial en la quincena anterior, con resultados antes de abrir. Ahorra agua y dinero, pero solo si has invernado bien.
• La autorización sanitaria de funcionamiento se sustituye por una declaración responsable ante la entidad local (artículo 29): menos trámite previo, más responsabilidad del titular, más inspección posterior.

No hay disposiciones transitorias: la norma se aplica desde su entrada en vigor.

Tipos 1, 2, 3A y 3B: dónde encaja tu comunidad

Fuente: Decreto 99/2024, de 30 de octubre, de la Comunidad de Madrid.

Ser Tipo 3A no convierte la piscina en una instalación sin reglas: es una instalación de uso privado con obligaciones propias y con un umbral —las 30 viviendas— que decide buena parte del gasto anual.

Obligaciones reales del titular de una piscina Tipo 3A

El titular es la comunidad de propietarios. El administrador gestiona, pero el funcionamiento es responsabilidad “exclusiva del titular”, según el artículo 29. Conviene decirlo en la junta con esas palabras.

Declaración responsable: cuándo toca y cuándo no

El artículo 29.1 obliga al titular de una piscina de nueva construcción o modificación constructiva a remitir a la entidad local una declaración responsable de apertura, previa a la puesta en funcionamiento por primera vez tras las obras. Después hay que comunicar variaciones de datos y cambios de titularidad. La entidad local la traslada a la autoridad sanitaria regional en un mes.

Dos precisiones que evitan errores frecuentes:

• No es un trámite de cada temporada para una piscina comunitaria existente. La comunicación previa de reapertura anual del artículo 29.2 se refiere a los parques acuáticos.
• Si has hecho obra en el vaso, en la depuradora o en el vallado, puede ser modificación constructiva. Consúltalo antes de reabrir.

El umbral de las 30 viviendas y sus matices

El decreto exime a las piscinas Tipo 3A “de comunidades de propietarios de hasta un máximo de treinta viviendas, y el resto de piscinas de tipo 3A” de cuatro bloques:

• Controles de calidad del agua del artículo 16 (artículo 16.3), salvo que lo requiera la autoridad competente ante la comprobación de posibles incumplimientos. La exención no es incondicional.
• Protocolo de autocontrol (artículo 18.4), que en el resto de piscinas cubre tratamiento y control del agua, mantenimiento, limpieza y desinfección, seguridad, control de plagas y gestión de proveedores.
• Botiquín de urgencia y personal sanitario en los términos de los apartados 1 y 2 del artículo 23 (artículo 23.3).
• Socorrismo (artículo 24.4.d), frente a la regla general de un socorrista hasta 500 m² de lámina de agua y dos entre 501 y 1.000 m².

También pueden usar aseos y vestuarios de zonas próximas en lugar de tenerlos de uso exclusivo (artículo 7).

El matiz honesto: la fórmula “y el resto de piscinas de tipo 3A” admite lecturas. La que maneja el sector es que el umbral de 30 viviendas es la frontera para las comunidades de propietarios y que ese “resto” alude a casas rurales, colegios mayores y similares. Una lectura literal más amplia dejaría exentas también a comunidades de más de 30 viviendas. De ahí depende si hay que contratar socorrista toda la temporada, así que pide confirmación por escrito a la Consejería de Sanidad para tu instalación, con número de viviendas y metros cuadrados de lámina de agua. Nosotros lo hacemos así con cada comunidad nueva.

Lo que sigue siendo obligatorio para todas

• Calidad del agua conforme al Real Decreto 742/2013. Estar exento de acreditar controles no exime de que el agua cumpla.
• Desagüe de fondo con dispositivos de seguridad antiatrapamiento, andén antideslizante de 1,2 m como mínimo en nuevo proyecto o modificación, escaleras inoxidables con peldaños antideslizantes y profundidad señalizada (artículo 5).
• Dos duchas con agua potable junto al andén (artículo 6.1) y limpieza y desinfección de instalación y equipamiento con la frecuencia necesaria (artículo 10).
• Aforo mínimo de 2 m² de lámina de agua por bañista, señalizado junto al vaso (artículo 22).
• Información al público visible: normas de uso, productos químicos empleados, si hay o no socorrista, teléfonos de emergencia y centros sanitarios, material de prevención de ahogamientos y protección solar (artículo 28).
• Fuera de temporada, vaso cubierto o vallado por un procedimiento eficaz que impida su deterioro y los riesgos para las personas (artículo 4.5).
• Inspección y sanción: la autoridad sanitaria ordena las inspecciones que procedan (artículo 32) y el incumplimiento se sanciona conforme a la Ley 12/2001, de Ordenación Sanitaria de la Comunidad de Madrid (artículo 34).

Formación del personal de mantenimiento

El Real Decreto 742/2013 exige que quien tenga funciones en el programa de tratamiento del agua cuente con la formación necesaria. Su disposición adicional tercera, según la redacción del Real Decreto 3/2023, de 10 de enero, la concreta en la cualificación profesional SEA757_2 de mantenimiento de piscinas y otras instalaciones acuáticas (Real Decreto 46/2022) o el certificado de profesionalidad equivalente. El plazo original, 2 de enero de 2026, se amplió un año —hasta el 2 de enero de 2027— por acuerdo de la Comisión de Salud Pública de 10 de octubre de 2025. Pide la acreditación del técnico que va a pisar tu instalación, no un certificado genérico de empresa.

Parámetros del agua y sus valores de referencia

Fuente: anexo I del Real Decreto 742/2013, de 27 de septiembre.

El artículo 16.2.b) del Decreto 99/2024 manda hacer el control de rutina al menos dos veces al día —por la mañana antes de abrir y a mitad de la franja horaria de apertura—, con registro según el modelo de su anexo IV o equivalente. El control periódico de laboratorio es mensual como mínimo conforme al Real Decreto 742/2013. Las Tipo 3A exentas por el artículo 16.3 no están obligadas a ese régimen, pero el agua sigue teniendo que cumplir. Nuestra recomendación para una comunidad exenta es medir y registrar igual: es la única prueba objetiva que tendrás ante una reclamación o una inspección.

El tiempo de recirculación no tiene valor fijo en la norma: depende del volumen del vaso y del caudal real de bomba y filtro. Que el proyecto original dijera cuatro horas no significa que hoy se cumplan, con arena colmatada o rodete desgastado.

El calendario real de mantenimiento

En la Comunidad de Madrid la temporada de baño de una comunidad va, en la práctica, de mediados de junio a mediados de septiembre. El trabajo empieza mucho antes.

Cuadra este calendario con el de la zona verde: el polen y la siega de mayo terminan en el vaso. Lo desarrollamos en la guía de mantenimiento de jardines en comunidades de Madrid.

Qué hace de verdad un mantenimiento semanal

Un “mantenimiento de piscina” sin desglose es una factura sin contenido. Esto es lo que tiene que ocurrir cada semana, en este orden:

• Medir antes de tocar nada: pH, cloro libre y cloro combinado. Sin medir primero, se dosifica a ciegas.
• Corregir el pH. Con agua blanda se mueve rápido, y fuera del rango 7,2-8,0 el cloro pierde eficacia.
• Clorar ajustando la dosis a temperatura, carga de bañistas y lectura. Choque tras tormenta o pico de ocupación.
• Flocular cuando sube la turbidez: agrupa las partículas finas para que el filtro las retenga.
• Cepillar paredes, esquinas, escalones y línea de flotación. Ahí arranca el alga, no en el centro del vaso.
• Pasar el limpiafondos por el fondo completo, no solo por las manchas visibles.
• Vaciar cestillos de skimmers y prefiltro. Un prefiltro lleno estrangula el caudal y fuerza el motor.
• Contralavar el filtro cuando el manómetro sube sobre la presión de trabajo, con enjuague posterior. Ni antes por rutina ni después por olvido.
• Reponer nivel hasta la mitad de la boca del skimmer y reponer producto, anotando consumo.
• Registrar lecturas, dosis, incidencias y medidas correctoras.

Si el parte de trabajo semanal no trae lecturas y firma, no tienes mantenimiento: tienes visitas.

Las seis averías que más vemos en Madrid

El agua de la zona explica dos de esos seis problemas. La red de la Sierra Noroeste se alimenta de embalses sobre terreno granítico y suministra agua blanda, poco mineralizada —en el entorno de 50 mg/L de CaCO₃ según los datos publicados a partir de las analíticas del Canal de Isabel II—, con tendencia a pH inestable y comportamiento agresivo con la lechada del gresite. En la Sierra hay que vigilar el pH y la alcalinidad más que en el sur de la región. Lo detallamos en mantenimiento de piscinas en Collado Villalba, mantenimiento de piscinas en Las Rozas y mantenimiento de piscinas en Majadahonda.

Cuánto cuesta

Hay tres bloques de facturación y conviene no mezclarlos en la junta.

1. Cuota de temporada. El contrato con visitas periódicas durante la temporada de baño. Con dos vasos, vaso de chapoteo o varias visitas por semana, sube.

3. Averías. Mano de obra más material. Localización de fuga: muy variable, porque depende de dónde esté.

Aparte quedan dos partidas que descuadran presupuestos: las analíticas de laboratorio del control periódico y el socorrismo, si tu instalación no está exenta. El socorrismo es, con diferencia, la partida más alta de la temporada cuando resulta exigible.

De qué depende el precio, por orden de peso: volumen del vaso y superficie de lámina de agua; número de vasos; visitas semanales; si el producto químico va incluido; estado y antigüedad de la depuradora; accesos a la sala de máquinas; distancia y ruta desde la base del proveedor; y si el contrato cubre temporada o los doce meses. Las cifras son orientativas: no valen para un vaso de 400 m³ con dos filtros.

Si la comunidad ya tiene jardinería y limpieza contratadas, pide precio conjunto: el desplazamiento se reparte y el interlocutor es uno. Lo comparamos en la guía de mantenimiento integral de comunidades en Madrid y en qué incluye la limpieza de comunidades en Madrid y cuánto cuesta.

En Grupo Jaralte no publicamos tarifas cerradas: el precio se calcula tras la visita técnica, con el detalle real de la finca y la frecuencia acordada, y se entrega desglosado por partidas.

Errores que salen caros

• Contratar por precio y no por contenido. La oferta más baja suele ser la que no incluye producto, no inverna y factura aparte cada avería. En septiembre el total ha subido.
• No invernar para ahorrar. El error más caro de todos: agua muerta, alga incrustada, juntas atacadas y un vaciado con limpieza a fondo en abril. Además pierdes la opción de conservar el agua que permite el artículo 12.
• No llevar registro. Sin lecturas anotadas no demuestras nada ante una reclamación, un parte al seguro o una inspección. Cuesta dos minutos por visita.
• Dejarlo para junio. No hay agenda, no hay socorristas libres y no hay tiempo para tres presupuestos. Se cierra en marzo y se ejecuta en abril y mayo.
• Dar por buena la exención sin contar las viviendas. Una comunidad que crece puede cruzar el umbral de las 30 sin que nadie lo revise.