Mantenimiento de piscinas en Majadahonda: reparar o rehabilitar

Lo esencial en 30 segundos

• Según catastro a 1 de enero de 2015, Majadahonda tenía 23.950 viviendas: 6.007 de los años setenta y 4.118 de los ochenta. Cerca de un 42 % del parque tiene ya más de cuarenta o cincuenta años.
• El 73.355 habitantes del municipio se reparte con una densidad alta (unos 1.907 hab/km²): predominan los bloques en comunidad, no la unifamiliar (solo un 6,97 % del parque es vivienda unifamiliar).
• Una depuradora de piscina bien mantenida aguanta muchos años, pero llega un punto en que cada reparación cuesta más que su parte proporcional de una sustitución. Ahí está la frontera.
• Señales de que ya no toca reparar: pérdida de agua sin causa localizable, gresite que se desprende por zonas y no por teselas, valvulería que rompe al manipularla, cuadro eléctrico sin diferencial adecuado.
• La ventana de obra es de octubre a abril. Decidir en junio significa perder la temporada siguiente.
• Para aprobar una derrama necesitas tres cosas: presupuesto desglosado, alternativa comparada y calendario con fecha de reapertura.

Por qué en Majadahonda el problema es la antigüedad

Los datos de catastro a 1 de enero de 2015 dan la foto: de 23.950 viviendas, 6.007 se construyeron en los años setenta y 4.118 en los ochenta. La vivienda anterior a 1980 representa menos del 30 % del total, y el gran salto llegó entre 2000 y 2009 con 7.691 viviendas (32,1 %). Es decir: convive un parque muy nuevo con un parque de los setenta y ochenta que ya ha agotado la vida útil de sus instalaciones.

Solo el 6,97 % son viviendas unifamiliares (1.669). El resto es bloque, y en bloque de esa época la piscina es comunitaria. Con 73.355 habitantes y una densidad en torno a 1.907 habitantes/km², Majadahonda es un municipio de comunidades de propietarios, no de chalés con vaso privado.

Qué se encuentra en la práctica en un vaso de esa generación:

• Depuradora al límite. Filtro de arena con la carga colmatada o el lecho canalizado, bomba con rodete gastado, manómetro fuera de escala.
• Gresite deteriorado. No falta una tesela: falta la lechada de una franja completa de la línea de agua, normalmente por años de pH bajo.
• Tubería antigua. PVC de los ochenta quebradizo o, en instalaciones más viejas, conducciones de fibrocemento. Cualquiera de las dos rompe al tocarla.
• Sin skimmer moderno. Vasos con rebosadero deficiente o skimmers de sección pequeña, que no evacuan la película superficial.
• Sala de máquinas sin actualizar. Cableado en superficie, sin protección diferencial adecuada, sin ventilación para el almacenaje de producto.

Nada de esto se arregla con más cloro. Se arregla con un diagnóstico y una decisión.

Reparar o rehabilitar: criterios por elemento

Regla de decisión sencilla: si el coste acumulado de reparaciones de los tres últimos ejercicios supera el 40-50 % de lo que costaría rehabilitar, rehabilita. Si además hay pérdida de agua no localizada, la decisión ya está tomada: cada temporada de fuga se paga en recibo del agua y en producto.

Los importes concretos dependen de m², estado del vaso, accesos para maquinaria y de si hay que picar pavimento perimetral.

En Grupo Jaralte no publicamos tarifas cerradas: el precio se calcula tras la visita técnica, con el detalle real de la finca y la frecuencia acordada, y se entrega desglosado por partidas.

El calendario manda: de octubre a abril

Una rehabilitación de vaso no se hace en temporada. La secuencia realista:

• Septiembre. Cierre de temporada con inspección dirigida: prueba de estanqueidad, revisión de valvulería, medición de caudal real y fotografía del estado del revestimiento.
• Octubre. Informe técnico con dos opciones valoradas y una recomendación. Este es el documento que va a la junta.
• Noviembre o diciembre. Junta con el punto del orden del día redactado y el acuerdo de derrama.
• Enero a marzo. Obra. Es la ventana buena: sin uso, sin calor y con disponibilidad de gremios.
• Abril. Puesta en marcha, llenado, equilibrado del agua y pruebas.
• Junio. Apertura de temporada con la instalación nueva.

Si el informe llega en mayo, la obra se va al invierno siguiente. Ese retraso es la causa más habitual de que una comunidad pase dos veranos con un vaso que pierde agua.

En Majadahonda, además, buena parte de la intervención es fontanería, electricidad y electromecánica pura: valvulería, colectores, cuadros y bombeo. Lo cubrimos con los mismos equipos que prestan los servicios auxiliares técnicos de fontanería, electricidad y electromecánica, lo que evita coordinar tres proveedores distintos en la misma obra.

Cómo se lleva esto a una junta y se aprueba

Lo que hunde una propuesta de rehabilitación en junta no es el importe: es la sensación de que no está justificado. Lo que funciona:

• Presupuesto desglosado por partidas, no una cifra global. Demolición, revestimiento, valvulería, equipos, eléctrico, puesta en marcha.
• Dos escenarios comparados a cinco años. Coste de seguir reparando, con el histórico real de facturas, frente al coste de rehabilitar. Números, no adjetivos.
• El coste del agua perdida. Una fuga constante se puede estimar por consumo. Es el argumento que más convence.
• Fotos del estado real. Un vaso vaciado con la lechada perdida convence más que un informe.
• Fecha de reapertura comprometida. La pregunta que hará todo el mundo es “¿tendremos piscina en julio?”.
• Forma de pago. Derrama en uno o varios plazos, o fondo de reserva más derrama parcial.

Checklist: qué llevar a la junta antes de votar la derrama

• Informe técnico con diagnóstico por elemento (vaso, tubería, equipos, eléctrico).
• Prueba de estanqueidad realizada y su resultado por escrito.
• Histórico de gasto en reparaciones de los tres últimos ejercicios.
• Consumo de agua de las tres últimas temporadas, para cuantificar la fuga.
• Dos o tres presupuestos comparables, con el mismo alcance descrito.
• Plazo de ejecución en semanas y fecha de reapertura.
• Garantía de la obra y de los equipos, por escrito.
• Reparto de la derrama por coeficiente y calendario de cobro.
• Comprobación de si el número de viviendas de la comunidad supera las 30, porque eso condiciona las obligaciones de la instalación una vez reabierta.
• Seguro de responsabilidad civil de la empresa que ejecuta.

Ese último punto no es un detalle. El Decreto 99/2024, de 30 de octubre, de la Comunidad de Madrid (BOCM de 31 de octubre de 2024, en vigor el día siguiente a su publicación) clasifica las piscinas de comunidades como Tipo 3A y reserva las exenciones a las comunidades de hasta 30 viviendas. Rehabilitar es el momento de dejar la instalación preparada para lo que sí te aplica: lo detallamos en las obligaciones de las comunidades de más de 30 viviendas. Confirma siempre tu caso concreto con Sanidad de la Comunidad de Madrid.

En Grupo Jaralte no publicamos tarifas cerradas: el precio se calcula tras la visita técnica, con el detalle real de la finca y la frecuencia acordada, y se entrega desglosado por partidas.