Mantenimiento integral de comunidades de vecinos en Madrid: qué incluye, qué cuesta y cómo comparar presupuestos

Lo esencial en 30 segundos

• Mantenimiento integral es un contrato y un interlocutor para cuatro bloques: jardinería, limpieza, piscina y servicios auxiliares técnicos.
• Sale a cuenta con zona verde propia, piscina, garaje y más de 40 viviendas. Por debajo de 20 viviendas y sin piscina, la ventaja se estrecha.
• La desventaja es real: dependencia de un solo proveedor y menor especialización en nichos (arbolado singular, legionela, ascensores). No la escondas en la junta.
• Dos ofertas no son comparables si no parten de los mismos datos: m² de zona verde y de zonas comunes, portales y plantas, garaje, litros de vaso, viviendas y frecuencias.
• Decide la junta: el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal le atribuye aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y los presupuestos de obras.
• Pide por escrito seguro de responsabilidad civil, certificación de Seguridad Social, plan de coordinación de actividades empresariales y partes de trabajo firmados.

Qué es exactamente el mantenimiento integral (y qué no lo es)

Es un contrato marco con un proveedor que ejecuta con medios propios los servicios recurrentes de la finca y responde de todos ellos ante un único interlocutor. La clave no es el catálogo: es a quién llamas el sábado por la noche.

No es integral quien subcontrata los cuatro servicios y te factura con un margen encima. Tampoco un contrato de limpieza con “pequeñas reparaciones” añadidas sin decir qué entra ni en cuántas horas. Si el pliego no fija frecuencias, horas y tiempos de respuesta, no tienes un proveedor integral: tienes un intermediario.

Bloque 1. Jardinería y zonas verdes

Siega y recorte de bordes, poda de seto y arbustiva, poda de arbolado en parada vegetativa, abonado, tratamientos fitosanitarios, control de malas hierbas, reposición de plantación, programación del riego y retirada de restos a gestor autorizado. Todo el detalle, en la guía de mantenimiento de jardines en comunidades de Madrid y en mantenimiento de zonas verdes.

Bloque 2. Limpieza de zonas comunes

Portales, escaleras, ascensores, cristales, cuartos de basura, contenedores, patios, acera perimetral y garaje. Cambia según el pavimento (terrazo, gres, mármol, hormigón pulido) y según si hay ascensor en cada portal. Tareas y coste en qué incluye la limpieza de comunidades en Madrid y cuánto cuesta. El garaje pide tratamiento propio: baldeo mecánico y manchas de aceite no se resuelven con mopa, como vemos en limpieza de garajes en comunidades.

Bloque 3. Piscina

Analítica in situ, dosificación y regulación de pH, limpieza de vaso y línea de flotación, lavado de filtros, control de la recirculación, registro documental y apertura y cierre de temporada. El marco es el Decreto 99/2024, de 30 de octubre, de la Comunidad de Madrid (BOCM núm. 260, de 31/10/2024, en vigor desde el 1/11/2024), que clasifica las piscinas de comunidades de propietarios como Tipo 3A, junto al Real Decreto 742/2013, de 27 de septiembre. Las comunitarias de hasta 30 viviendas tienen exenciones relevantes, pero mantienen los requisitos generales de seguridad e higiene: confirma tu caso con Sanidad. Más en mantenimiento de piscinas en comunidades de Madrid y en mantenimiento de piscinas.

Bloque 4. Servicios auxiliares técnicos

Fontanería (fugas, grupo de presión, red de riego, desatascos), electricidad (alumbrado común y de emergencia, cuadros, automatismos), electromecánica (bombas, puertas de garaje, ventilación) y albañilería menor. Aquí se gana o se pierde el contrato: un aviso resuelto en cuatro horas frente a uno que espera al lunes es lo que el presidente recuerda en la junta. Ver servicios auxiliares técnicos.

Proveedor único o cuatro proveedores: comparativa honesta

Regla práctica. Cuenta los servicios recurrentes de la finca. Con tres o cuatro bloques activos y más de 40 viviendas, el integral gana casi siempre. Con uno o dos, contrata al especialista. Y si hay un elemento crítico muy técnico, sácalo del contrato integral aunque el resto vaya en el paquete.

Cómo pedir ofertas comparables: la plantilla de datos

Casi todos los presupuestos que no se pueden comparar tienen el mismo origen: cada proveedor midió lo que quiso. Manda esta ficha idéntica a todos los candidatos, con el plano de la parcela.

Si te dan un precio global cerrado, dentro de dos años no podrás negociar nada.

En Grupo Jaralte no publicamos tarifas cerradas: el precio se calcula tras la visita técnica, con el detalle real de la finca y la frecuencia acordada, y se entrega desglosado por partidas.

Marco legal que un administrador debe tener claro

No es asesoramiento jurídico, pero son los cinco frentes que aparecen siempre.

1. Quién decide. La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal atribuye a la Junta, en su artículo 14, aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas, los presupuestos y la ejecución de obras de reparación, y decidir los demás asuntos de interés general. El artículo 16 obliga a reunirla al menos una vez al año. Para los acuerdos sin mayoría cualificada expresa, el artículo 17.7 exige el voto de la mayoría del total de propietarios que represente la mayoría de cuotas; en segunda convocatoria basta la mayoría de asistentes con más de la mitad del valor de las cuotas presentes. El artículo 20 encarga al administrador velar por el buen régimen de la casa y disponer las reparaciones urgentes.

2. Varias ofertas. La LPH no impone con carácter general un número mínimo de presupuestos: esa obligación nace de los estatutos o de un acuerdo previo de junta. Revísalos antes de convocar; si lo exigen y no lo cumples, el acuerdo queda expuesto a impugnación.

3. Coordinación de actividades empresariales. Cuando entran empresas externas, la comunidad actúa como titular del centro de trabajo. El Real Decreto 171/2004, de 30 de enero (BOE de 31/01/2004), que desarrolla el artículo 24 de la Ley 31/1995, de 8 de noviembre, de Prevención de Riesgos Laborales, obliga a informar de los riesgos del centro —por escrito si son graves o muy graves—, a dar instrucciones de prevención antes de empezar y a que las empresas concurrentes se informen entre sí. Su artículo 10 exige al empresario principal vigilar el cumplimiento y pedir por escrito evaluación de riesgos, planificación preventiva y acreditación de formación.

4. Seguridad Social. El artículo 42 del Estatuto de los Trabajadores permite pedir a la Tesorería General de la Seguridad Social la certificación negativa por descubiertos, que debe librarse en treinta días improrrogables; obtenida o pasado el plazo, queda exonerado quien la pidió. Cuando la contrata es “propia actividad”, la responsabilidad solidaria alcanza las obligaciones de Seguridad Social durante los tres años siguientes al fin del encargo y las salariales durante el año siguiente. El Tribunal Supremo, Sala de lo Social, en sentencia de 27 de mayo de 2022 (recurso 3307/2020), consideró propia actividad de una comunidad el servicio de conserjería. Pide la certificación y guárdala.

5. Seguro de responsabilidad civil del proveedor. No es exigencia de la LPH, es tuya: póliza vigente, capital asegurado y recibo en curso. Sin eso, una tubería rota o una caída con producto en el suelo acaban en la póliza de la comunidad. Grupo Jaralte trabaja con certificación ISO 9001 y póliza de responsabilidad civil profesional vigente, y las dos se entregan con la oferta.

Qué frecuencias son razonables por servicio

Punto de partida para una urbanización tipo del noroeste de Madrid con zona verde, piscina y garaje.

Calendario anual de una comunidad en Madrid, mes a mes

Cuánto cuesta: estructura de costes y horquillas

Cada partida se valora en la visita técnica. Una comunidad sin zona verde ni piscina queda claramente por debajo de una urbanización con ambas.

Por qué el precio por vivienda baja cuando sube el número de viviendas

Porque casi todo el coste depende de la finca, no del vecino. Los 3.000 m² de jardín se siegan igual con 30 viviendas que con 120, el vaso consume el mismo cloro y el desplazamiento es el mismo viaje. Solo escala con las viviendas una parte pequeña: portales, escaleras y residuos.

Mismo servicio. Por eso una urbanización grande puede permitirse siega semanal y retén técnico, y un bloque de 24 viviendas tiene que elegir. Es también el argumento para agrupar rutas: varias comunidades del mismo municipio negociadas en bloque bajan el coste unitario de todas. Así trabajamos las carteras de mantenimiento de comunidades en Pozuelo de Alarcón, mantenimiento de comunidades en Boadilla del Monte y mantenimiento de comunidades en Torrelodones, los tres a menos de media hora de nuestra base en Collado Villalba.

En Grupo Jaralte no publicamos tarifas cerradas: el precio se calcula tras la visita técnica, con el detalle real de la finca y la frecuencia acordada, y se entrega desglosado por partidas.

Las 8 señales de que tu proveedor actual se te ha quedado corto

• No hay partes de trabajo. Nadie sabe cuántas visitas se hicieron el mes pasado ni qué se hizo.
• La misma incidencia se repite tres veces. Se resuelve el síntoma y no la causa: el sumidero que se atasca, la luminaria que se funde.
• Los extras superan el 20 % de la cuota anual. El contrato está mal dimensionado o el alcance no está escrito.
• El tiempo de respuesta no aparece en el contrato y en agosto o en Navidad no contesta nadie.
• Rotación constante de personal. Nadie conoce la finca y cada visita empieza de cero.
• La documentación llega tarde o no llega: seguro sin renovar, certificación de Seguridad Social caducada, plan de coordinación de hace tres años.
• La piscina abre con retraso o los registros de analítica están incompletos cuando los pides.
• Los vecinos te llaman antes que el proveedor. Si te enteras por el grupo del portal, algo no funciona.

Con dos de estas ocho, abre comparativa. Con cuatro, llévalo a la junta.

Checklist de 12 puntos para llevar a la junta

• Estatutos revisados: ¿exigen un mínimo de ofertas o una mayoría concreta?
• Ficha de datos de la finca enviada idéntica a todos los candidatos.
• Tres ofertas con el mismo alcance y precio desglosado por bloque.
• Comparativa a coste anual y por vivienda y mes, no a precio mensual global.
• Alcance escrito de lo que no entra, y precio de esos extras.
• Frecuencias por servicio y horas presenciales al mes.
• Tiempo de respuesta comprometido para avisos urgentes y no urgentes, con penalización.
• Póliza de responsabilidad civil vigente, capital asegurado y recibo en curso.
• Certificación negativa de descubiertos y relación de trabajadores adscritos.
• Plan de coordinación de actividades empresariales y evaluación de riesgos.
• Duración, preaviso de renovación y forma de revisión del precio.
• Plan de transición: fechas, llaves y mandos, y solape con el proveedor saliente.

Lleva la comparativa impresa en una sola hoja. Una junta no aprueba lo que no entiende en dos minutos.

Qué pedir siempre por escrito

• Partes de trabajo por visita: fecha, hora de entrada y salida, operarios, tareas y firma.
• Póliza de responsabilidad civil vigente y recibo pagado del periodo en curso.
• Certificados de sistemas de gestión que el proveedor alegue, con alcance y entidad certificadora.
• Personal: relación nominal de trabajadores adscritos y certificación negativa por descubiertos.
• Plan de coordinación de actividades empresariales, evaluación de riesgos y formación acreditada.
• Fichas de producto y justificante de retirada de residuos por gestor autorizado.
• Protocolo de avisos: teléfono, correo, horario y tiempo de respuesta comprometido.

Anota la caducidad de cada documento en el calendario. Un seguro caducado se descubre el día del siniestro.