Mantenimiento de piscinas en Las Rozas: el umbral de las 30 viviendas

Lo esencial en 30 segundos

• Las Rozas tiene 98.590 habitantes (1 de enero de 2024) en 58,3 km²: densidad baja para el noroeste, mucha urbanización cerrada y vaso comunitario.
• El Decreto 99/2024 de la Comunidad de Madrid exime a las comunidades de hasta 30 viviendas de protocolo de autocontrol, controles de calidad, socorrista, botiquín y aseos exclusivos. Por encima de 30, todo eso aplica.
• Muchas comunidades de Las Rozas superan ese umbral: eso significa protocolo escrito, registros, turbidímetro conforme a UNE-EN ISO 7027-1 y personal acreditado.
• El socorrista se calcula por lámina de agua: 1 hasta 500 m², 2 entre 501 y 1.000 m², y uno más por cada 1.000 m² adicionales.
• En doble vaso (adultos e infantil) cada vaso lleva su propio control y su propio registro. No es una piscina, son dos instalaciones.
• Si gestionas varias comunidades, lo que te ahorra tiempo no es el precio por vaso: es que los registros lleguen en el mismo formato y a tiempo.

Por qué Las Rozas cae casi siempre del lado exigente

Las Rozas es un municipio grande y poco denso: 98.590 habitantes repartidos en 58,3 km², con una densidad en torno a 1.691 habitantes/km². Ese patrón —mucho suelo, promociones cerradas, núcleos separados como Las Matas— produce un tipo concreto de comunidad: la urbanización con zonas comunes amplias, piscina propia y bastantes portales.

Y ahí está el problema práctico. El Decreto 99/2024, de 30 de octubre, de la Comunidad de Madrid (BOCM de 31 de octubre de 2024, en vigor el día siguiente a su publicación) clasifica las piscinas de comunidades de propietarios como Tipo 3A y concentra sus exenciones en las comunidades de hasta 30 viviendas. Una promoción de cuatro portales con 12 viviendas cada uno ya son 48: fuera de exención.

Conviene contar viviendas antes de firmar cualquier contrato de temporada, y confirmar el caso concreto con Sanidad de la Comunidad de Madrid. El criterio es el número de viviendas de la comunidad, no el tamaño del vaso.

Qué cambia exactamente al pasar de 30 viviendas

La columna de la derecha es la que se te va a auditar. Y por debajo de todo eso sigue estando el Real Decreto 742/2013, de 27 de septiembre, que exige protocolo de autocontrol (art. 11.5), control de rutina diario antes de la apertura —pH, desinfectante residual, turbidez, transparencia, temperatura y tiempo de recirculación, art. 11.2.b y anexo III—, control de laboratorio mensual como mínimo (art. 11.2.c), registro de datos e incidencias preferentemente informático (art. 4.3) y formación del personal (art. 8). Su disposición adicional tercera fija la cualificación profesional SEA757_2 o certificado equivalente antes del 2 de enero de 2026: hoy ya es exigible.

Vasos grandes, doble vaso y aforo de agosto

Tres realidades operativas que en Las Rozas se repiten:

Doble vaso. Casi toda urbanización con familias tiene vaso de adultos y vaso infantil. El infantil es el que da guerra: poco volumen, mucha carga orgánica, temperatura más alta y por tanto consumo de cloro desproporcionado. Se trata como instalación independiente, con su lectura diaria y su registro. Un error habitual es tratarlo “de paso” con la misma dosificación que el vaso grande.

Lámina de agua y socorristas. El cómputo del Decreto 99/2024 es por superficie de lámina: un socorrista hasta 500 m², dos entre 501 y 1.000 m², y uno más por cada 1.000 m² adicionales. Hay exenciones para vasos de hidromasaje de hasta 500 m² y profundidad máxima de 1,4 m, piscinas terapéuticas y uso exclusivamente deportivo. Si tu comunidad tiene dos vasos, súmalos antes de dimensionar el servicio.

Aforo de julio y agosto. El pico de uso en una urbanización familiar concentra en cuatro o cinco horas al día casi toda la carga contaminante de la jornada. Eso se combate con tiempo de recirculación correcto y con floculación y limpieza de fondo por la mañana temprano, no con más cloro por la tarde. Si el filtro va justo, en agosto se nota en la turbidez antes que en el cloro libre.

Un dato para la junta: el sobrecoste de personal de socorrismo es, casi siempre, la partida más grande del presupuesto de temporada. Merece la pena pedirla desglosada aparte del mantenimiento técnico.

En Grupo Jaralte no publicamos tarifas cerradas: el precio se calcula tras la visita técnica, con el detalle real de la finca y la frecuencia acordada, y se entrega desglosado por partidas.

Cómo se gestiona una cartera de comunidades sin perder los papeles

Si administras diez comunidades, tu problema no es técnico: es documental. Lo que funciona:

• Un único formato de registro para todas las comunidades de la cartera, en digital, con acceso del administrador. El RD 742/2013 ya lo recomienda en soporte informático.
• Calendario de analíticas mensuales cerrado en abril para toda la temporada, con laboratorio identificado.
• Parte de visita firmado con lecturas, producto aplicado e incidencias. Sin parte, no hay trazabilidad.
• Aviso anticipado de incumplimientos: si un vaso lleva tres días con turbidez alta, el administrador debe saberlo antes de que lo sepa el presidente.
• Ruta agrupada por municipio, que reduce desplazamientos y permite atender un aviso urgente el mismo día.

Nuestra base está en Collado Villalba, en el mismo corredor de la A-6 que Las Rozas, lo que permite integrar el municipio en la ruta diaria de temporada. En las particularidades del mantenimiento de piscinas en Collado Villalba explicamos cómo afecta la altitud al calendario, algo que también se nota en las cotas altas del noroeste.

Checklist: qué revisar antes de renovar el contrato de piscina

• Número exacto de viviendas de la comunidad y, con él, si aplican o no las exenciones.
• Superficie de lámina de agua de cada vaso, sumada, para dimensionar socorristas.
• Protocolo de autocontrol redactado, actualizado y físicamente disponible en la instalación.
• Turbidímetro conforme a UNE-EN ISO 7027-1 en la instalación, no en la furgoneta.
• Acreditación SEA757_2 o equivalente del personal de mantenimiento.
• Registros de la temporada anterior entregados y archivados.
• Tiempo de recirculación real medido, no el de la placa de la bomba.
• Presupuesto con mantenimiento técnico y socorrismo desglosados por separado.
• Cobertura de responsabilidad civil del proveedor, vigente y con importe.
• Quién asume el coste del agua de renovación y del vaciado.

En Grupo Jaralte no publicamos tarifas cerradas: el precio se calcula tras la visita técnica, con el detalle real de la finca y la frecuencia acordada, y se entrega desglosado por partidas.